Dolda fel i bostad – vad gäller om du hittar något efter köpet

Du har flyttat in. Väggarna är avpackade, möblerna på plats. Sen hittar du något som inte stämmer. Det kan vara fukt bakom badrumskaklat, en spricka i grunden, mögel under golvet. Saker som inte syntes vid visningen och som säljaren kanske inte visste om. Kanske. Det är då frågan om dolda fel dyker upp på riktigt.

Vad är ett dolt fel egentligen?

Ett dolt fel är ett fel som inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden och som inte heller var förväntat med tanke på bostadens ålder och skick. Fyra saker måste stämma för att det ska räknas: Felet måste ha funnits redan när du köpte. Det måste ha påverkat bostadens värde. Det måste ha varit omöjligt att se vid en ordentlig besiktning. Och det ska inte vara ett sådant fel du rimligen borde ha räknat med i ett hus av den åldern. Hittar du repor i golvet eller ett eluttag som inte funkar och du testade det vid visningen? Inte ett dolt fel. Hittar du röta i en vägg som såg helt frisk ut? Det kan vara det.

Hus och bostadsrätt funkar olika

Det här är viktigt och missförstås ofta. Köper du ett hus gäller jordabalken. Säljaren ansvarar för dolda fel i tio år från att du tog över nycklarna. Köper du en bostadsrätt gäller köplagen. Där är du ansvarig i bara två år. Och det kallas tekniskt sett inte ens dolda fel utan "fel i bostadsrätt" men reglerna är ungefär desamma i praktiken. Två år går fort. Om du misstänker något, reklamera direkt.

Du måste reklamera snabbt

Hittar du ett fel ska du kontakta säljaren så fort du märker det. Väntar du för länge kan du förlora rätten att kräva ersättning, även om felet i sig ryms inom tidsfristen. Gör det skriftligt. Mejl räcker. Skriv vad du hittat, när du hittade det och att du ser det som säljarens ansvar. Då har du bevis.

Vad kan du kräva?

Om felet godkänns kan du i första hand kräva prisavdrag, alltså pengar tillbaka för att bostaden var mindre värd än du betalade. Om felet är allvarligt nog kan du i vissa fall häva hela köpet, men det är ovanligt och kräver att felet är väsentligt.

Friskrivning ändrar spelreglerna

Står det "säljs i befintligt skick" i kontraktet är det svårare. Säljaren har begränsat sitt ansvar. Du kan fortfarande klaga om felet är extremt allvarligt eller om säljaren aktivt undanhöll information, men ribban ligger mycket högre. Det är ett skäl till att aldrig hoppa över besiktningen när kontraktet innehåller en friskrivning.

Dolda fel-försäkring hjälper båda

Många säljare tecknar en dolda fel-försäkring innan försäljningen. Det är bra för dig som köpare eftersom du då kan vända dig direkt till försäkringsbolaget om något dyker upp, istället för att dra igång en tvist med säljaren.

Om huset är försäkrat, kolla det i handlingarna du fick vid köpet.